Власть человека с метлой

Российские клининговые компании пару лет назад решили, что они достойны большего, чем просто подметать мусор за клиентами супермаркетов. Face-control закрытого клуба управляющих объектами недвижимости они не прошли и теперь ищут возможность попасть в него через черный ход: создают свои биржи труда и берут на аутсорсинг гардеробы бизнес-центров.

Группа «Чистый свет» появилась в 1994 году, когда ни о клининговых, ни об эксплуатационных компаниях в России никто еще не слышал. Само слово «клининг» (от англ. clean – «уборка», «чистка») казалось неуместным макаронизмом вроде «блейзера» или «шузов». Основатели и владельцы «Чистого света» – выходцы из Минска Елена и Эдуард Апсит – объясняют выбор необычного бизнеса его непреходящей актуальностью. «В отличие от технического обслуживания качество уборки может оценить любой посетитель или сотрудник фирмы», – говорит гендиректор компании «Чистый свет» Елена Апсит. Сегодня ее представительства работают в Москве, Екатеринбурге, Тюмени, Ноябрьске, Санкт-Петербурге, Краснодаре, Волгограде, Ростове-на-Дону, Нижнем Новгороде, Воронеже, а также в Карелии, Белоруссии и на Украине. Личный состав армии людей в синих комбинезонах с надписью «Чистый свет» на спине и метлами в руках достиг численности 9000 человек. Но Апситы достигли бы большего, если бы московские управляющие компании не мешали им получать контракты на эксплуатацию помещений.

Однажды, много лет спустя

«Чистый свет» не первая в стране клининговая и эксплуатационная компания. Одновременно с ней все сложности развития нового бизнеса испытала на себе фирма «Ронова Клининг». «В начале 1990-х годов в России уже работали представительства западных компаний. Появились и «легальные» состоятельные люди, чья дворцового вида жилплощадь просто вынуждала их обращаться за уборочными услугами в специализированные организации», – рассказывает начальник отдела маркетинга «Ронова Клининг» Дарина Мамонтова.

Рынок клининговых услуг за рубежом к этому времени уже существовал более 90 лет, и все эти годы спрос на них уверенно рос. Логично было предположить, что и в России клининг обязательно найдет своих заказчиков и превратится со временем в мощную «индустрию чистоты». Тем более что для открытия клининговой компании не требовался крупный стартовый капитал.

До середины 1990-х годов массового строительства коммерческой недвижимости в Москве не наблюдалось. По словам Мамонтовой, об уборке крупных объектов тогда не могло быть и речи, поэтому клининговые компании начинали свою деятельность с предоставления услуг частным лицам. Они мыли полы в квартирах, чистили обивки диванов, удаляли пятна ржавчины с ванн и кухонных моек. С тех пор масштаб их деятельности заметно вырос, расширился и круг клиентов, обращающихся за подобными услугами. На смену частным лицам пришли крупные корпорации и государственные учреждения. Сейчас на столичном рынке работают уже более 300 таких компаний, основными клиентами, которых являются супермаркеты и торговые центры, производственные и транспортные предприятия, офисные и банковские учреждения.

«Сегодняшний арендатор хочет быть уверенным, что за свои деньги он получит высокое качество обслуживания, а не уборщицу «тетю Машу» с ведром и грязной тряпкой или сантехника «дядю Васю» с ржавым разводным ключом», – говорит руководитель отдела консалтинга Praedium Светлана Баталова. Елена Апсит уверяет, что качество услуг клининговых и эксплуатационных компаний сейчас несопоставимо с уборкой силами своего штата.

От «Макдоналдса» до Минтранса

Клиентами группы «Facilicom – Чистый свет», по данным самой компании, являются около 500 юридических лиц, среди которых есть как представители крупного российского бизнеса, так и западных фирм. По этапам формирования клиентской базы компании можно проследить, как развивался спрос на клининг в нашей стране.

Вначале, само собой, в ней присутствовали преимущественно иностранцы, которым это слово уже было хорошо знакомо. Одним из первых клиентов компании стал «Макдоналдс». Затем «Чистый свет» занялся эксплуатацией здания российского представительства American Express. А через несколько месяцев, осенью 2001 года, Апситы выиграли тендер на обслуживание «Седьмого континента» в ТЦ «Гвоздь». Сегодня их фирма обслуживает три универсама и один гипермаркет продуктовой сети.

В марте 2002 года компания получила контракт на выполнение уборочных работ в первом гипермаркете «Перекресток», а в 2004-м – на все магазины сети. В сентябре 2002 года к пулу клиентов «Чистого света» подключились гипермаркеты «Ашан». В настоящий момент этот список пополнился магазинами французской сети в Марфине, Люблине, Красногорске, Химках и Коммунарке.

По данным самой компании, сейчас «Facilicom – Чистый свет» работает уже с 70% столичных розничных сетей, причем не только торгующих продуктами питания. В 2004 году «Чистый свет сервис» подтвердила лицензию на техническое обслуживание и ремонт тепловых и электрических сетей. Более двух лет компания является подрядчиком «АБН АМРО Банка», занимается техническим обслуживанием отделений банка «Русский Стандарт», а с 2005 года управляет инженерными системами в главном офисе Альфа-банка и еще на 116 объектах кредитного учреждения.

Среди госклиентов компании – здания МЧС и Минтранса, а также новые помещения Верховного суда на Поварской улице и Государственный Кремлевский дворец. Люди в синих комбинезонах убирали территорию Кремля и Красную площадь накануне торжественных мероприятий, посвященных празднованию 60-летия Победы.

Война лягушек с мышами

Большинство клининговых и возникших на их базе эксплуатационных компаний традиционно занимаются так называемым facility-management, то есть полностью берут на себя техническое обслуживание здания. Естественным направлением их развития может стать property-management – услуги комплексного управления зданиями, которые включают его развитие как экономического актива.

«Эксплуатация – это обеспечение жизнедеятельности здания, – рассказывает представитель CB Richard Ellis Noble Gibbons Марина Митюшникова, – управляющая компания прежде всего анализирует потребности собственника, дает рекомендации, что выгоднее всего в данный момент сделать с этим объектом – продать, раздать площади мелким арендаторам. Таким образом, главной целью управления является повышение экономической ценности здания, организация отношений между собственником и арендаторами, управление рисками и страхованием».

На первый взгляд конкуренция эксплуатационных организаций, выросших на базе клининга, с крупными управляющими компаниями покажется нелепицей, вроде выяснения отношений между лощеным топ-менеджером и дворником. Но именно это и происходит после того, как эксплуатационные службы начали менять свой профиль с facility-management на property-management.

Эксперты уже называют «Чистый свет» управляющей компаний, упоминая ее в ряду с такими серьезными операторами этого рынка, как Sawatzky Property Management, Hines, «Noble Gibbons Управление Недвижимостью», Colliers и Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. Однако в самих управляющих компаниях бывших специалистов по уборке своими потенциальными конкурентами пока не признают. «Трудно говорить о конкуренции с их стороны. Чтобы подняться до такого уровня и составлять нам конкуренцию, им нужно много работать», – считает Марина Митюшникова.

Крупнейшие управляющие предпочитают не конкурировать с эксплуатационными компаниями, а привлекать их в качестве субподрядчиков. Но они почему-то никогда не отдают уборку в своих зданиях на аутсорсинг таким организациям, как «Чистый свет» и «Ронова Клининг». Возможно, причиной тому не опасение, что у них уведут контракт на комплексное управление, а обычный снобизм.

Девелоперские фирмы также не хотят рассматривать клининговые и эксплуатационные компании в качестве серьезных игроков на рынке. «В ближайшем будущем мы планируем привлечь стороннюю клининговую компанию в бизнес-центр «Северное Сияние», – поясняет генеральный директор «МИАН-Сервис» Андрей Письменный. – Но аутсорсинг – явление временное, в будущем мы, видимо, создадим собственное эксплуатационное подразделение».

Эксплуатационные структуры есть практически в каждой крупной девелоперской компании. Рано или поздно эти подразделения начинают обслуживать чужие объекты и вступают в конкуренцию с такими организациями, как «Чистый свет». Директор департамента управления недвижимостью «МИЭЛЬ-недвижимость» Светлана Холодная говорит, что к ней постоянно обращаются с коммерческими предложениями застройщики и девелоперские фирмы.

Запасный выход

Получается, что работа эксплуатационных, в прошлом клининговых, компаний ограничена, во-первых, числом вакантных объектов и нежеланием владельцев зданий переходить на аутсорсинг, а во-вторых, снобизмом со стороны крупных управляющих компаний, не желающих впускать потенциальных конкурентов на собственное поле. В такой ситуации у нее остается единственный выход – расширять линейку предложений и дробить комплекс услуг по управлению зданием на отдельные аутсорсинговые контракты.

Группа компаний «Facilicom – Чистый свет» де-юре отказалась от планов превратиться в управляющую компанию, при этом де-факто она стала предоставлять дополнительные непрофильные услуги – например, направлять в эксплуатируемые объекты временный персонал. Теперь ее сотрудники не только убирают территорию, но и работают поварами, официантами, охранниками, администраторами в офисах. Они организуют работу гардеробов для VIP-клиентов, паркуют автомобили, готовят продукты в супермаркетах, принимают звонки на reception и рассылают курьеров.

Компания «Ронова Клининг» пошла по тому же пути. Она отказалась от планов стать управляющей компанией и в июле 2006 года создала собственный кадровый центр. Он специализируется на услугах по подбору обслуживающего персонала для дома, а также офисных работников среднего и низшего звена – от секретарей и офис-менеджеров до менеджеров среднего звена.

Однако полностью перепрофилировать собственный бизнес бывшие клининговые компании отнюдь не собираются. Причина – интерес к профессиональным услугам по эксплуатации на региональных рынках. «У столичных игроков отлажены бизнес-процессы, есть опыт работы с более требовательными заказчиками. Именно поэтому крупные девелоперы и сетевые ритейлеры предпочитают заключать контракты с московским партнером», – говорит Елена Апсит.

Мы не догоним

По данным «Роновы Клининг», в Москве клининговые компании убирают только 15% площадей. Для сравнения: в Европе этот показатель составляет 50%, а в США достигает 65%. За 2005 год рынок оборота клининговых услуг в России вырос с $30 млн до $120 млн. При этом в США он составляет $66 млрд, а в значительно менее населенной Германии – $18 млрд.

Эксплуатация в цифрах

Привлечение сторонних организаций для эксплуатации и уборки зданий – вполне обоснованное решение. По данным компании DOKI, при инвестициях в строительство в объеме $10 млн стоимость услуг эксплуатирующей организации составит примерно 0,01% от цены строительства, то есть около $100 000. В результате за средний годичный срок реализации проекта на эти услуги придется тратить всего $4100 в месяц. При этом, следуя указаниям эксплуатирующей организации, можно сэкономить до 5% от стоимости проекта, то есть до $500 000. За месяц компания, передающая уборку на аутсорсинг, может сэкономить $20 000 – 25 000. Но, несмотря на советы консультантов, большинство владельцев зданий в России предпочитают создавать собственные службы эксплуатации или ограничиваются наймом сотрудников для уборки и технической эксплуатации зданий.

Что такое ГК «Facilicom – Чистый свет»

Год основания: 1994

Штат сотрудников: 9000 человек

Сфера деятельности: услуги по эксплуатации и обслуживанию зданий

Финансовые показатели: не раскрываются

Цена эксплуатации

Уборка внешних и внутренних территорий здания	$10 – 15 за кв. м в год
Охрана	$7 – 15 за кв. м в год
Техническая поддержка здания	$8 – 12 за кв. м в год
Стоимость полного спектра эксплуатационных услуг в зависимости от типа и класса здания:
Офисы класса «А»	$60 – 90 за кв. м в год
Офисы класса «B»	$45 – 80 за кв. м в год
Торговые центры	$60 – 120 за кв. м в год

Источник: Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko