Жизнь взаймы
Инесса Паперная
Источник: Карьера
Татьяна и Александр Б. купили квартиру и поженились — пока они жили с родителями, расписываться не хотели. Саша, программист инвестиционной компании, с «белой» зарплатой в $3 тыс., легко взял ипотечный кредит. Причем он даже выбирал максимально выгодное предложение, без первоначального взноса (его заявку одобрили сразу три банка). А недавно Татьяна и Александр отметили новоселье и день рождения дочери. Таких историй все больше. По прогнозам экспертов, к 2010 году объем ипотечных кредитов увеличится с $8,7 млн. в 2006 году до $60,5 млн.
Петербурженка Елена Володина не любит офисной работы, потому предпочитает выполнять заказы на дому — компьютер всегда под рукой, а дизайнеру большего и не надо. Но при всех плюсах независимой жизни «свободное плавание» ставит крест на давней мечте Елены — покупке квартиры. Сбережений ее хватает только на ипотеку, однако вход в общество потенциальных заемщиков закрыт: без постоянного места работы и подтвержденного дохода ни один банк не выдаст кредит.
И Елена, девушка смышленая, вместе с мамой придумала такую схему. Мама, проживающая в Иркутске, переписывает свою квартиру (большую и в самом центре города) на Елену, а потом эту квартиру у нее же и выкупает — для чего берет ипотечный кредит в банке. У Елены таким образом появляется сумма, достаточная для покупки «однушки» на окраине Питера. И всем хорошо: мама остается при квартире в Иркутске, дочь обзаводится жильем в Питере, кредит выплачивают сообща.
Такие схемы уже давно придумывают те, кто по разным причинам не может позволить себе ипотеку. Одним мешает низкий заработок, другим — возраст: ипотека — длинный кредит, поэтому банки жестко ограничивают возрастные рамки заемщиков: чем старше человек —тем больше рисков. Так, британская фирма Mortgage for Business выдала ипотечный кредит в ¤200 тыс. на 25 лет 102-летнему пенсионеру (хотя обычно в Англии людям старше 75 лет значительные суммы не ссужают). А пенсионер возьми да и скончайся через неделю! Нашему пенсионеру, конечно, никто ипотечного кредита не даст.
Мягче. Еще мягче
Cхемы вроде придуманной Еленой и ее мамой устраивают далеко не все кредитные организации. Казалось бы, сделка формально чистая и родственные отношения покупателя и продавца банк смущать не должны — свои деньги он все равно заработает. Но… «Наш банк не кредитует сделки между близкими родственниками. Во-первых, такая сделка может быть скрытой формой кредитования семейного бизнеса (так как квартира из семьи не уходит). Во-вторых, сделку между родственниками легче оспорить в судебном порядке — третьей стороне», — объясняет Сергей Даньков, руководитель Центра ипотечного кредитования Абсолют Банка. Впрочем, у каждого банка — особая кредитная политика. Одни сводят свои требования к минимуму, стараясь раздать большее количество кредитов. Так, в преддверии выхода на рынок российской ипотеки крупных международных игроков (таких как британские HSBC и Barclays), российские кредитные организации стараются нарастить портфели до максимума. И потому снижают планки своих запросов.
А Росевробанк не так давно объявил о готовности выдавать кредиты на 40 лет, при том, что обычно банки кредитуют на 20–25 лет. А тут — пожалуйста. Взял ссуду в 20 лет — к пенсии расплатишься. Но не стоит думать, что удлинение срока выплаты значительно снижает размер ежемесячных взносов (от них, как известно, зависит и вся сумма, которую банк готов дать в кредит). Так, если вы берете в кредит $80 тыс. на 20 лет, ежемесячно придется выкладывать $780. При сроке в 30 лет — $700, в 40 лет — $630. И несложно посчитать, что $80 тыс. за 40 лет превращаются в $240 тыс.
Другой пример — Банк Москвы, который месяц назад поразил рынок своей лояльностью. Он решил выдавать ипотечные кредиты по небывало низкой ставке — 7% годовых, правда, в швейцарских франках и иенах (при том, что стоимость долларовых кредитов сегодня не опускается ниже 9,5% годовых). Но при ближайшем рассмотрении оказывается, что щедрость мнимая: банк планирует зарабатывать на конвертации. Вряд ли продавец квартиры захочет получать сумму в иенах — так что деньги придется переводить в рубли или доллары. Кроме того, заемщик каждый месяц будет приносить в банк те купюры, в которых получает зарплату. Банк зачислит на счет японскую или швейцарскую валюту, а себе оставит курсовую разницу. Злые языки утверждают, что банк может дополнительно и комиссию брать за эту операцию по конвертации (до 3–5% от суммы задолженности). В общем, не путайте банки с благотворительными фондами.
Рожайте, они, возможно, золотые
Впрочем, подвижки на рынке есть. Например, Альфа-Банк не так давно объявил о желании кредитовать предпринимателей. Раньше кредит на покупку недвижимости предоставлялся только наемным специалистам — тем, чей доход можно легко просчитать. А владельцам собственного бизнеса путь на рынок был заказан. Теперь же частные предприниматели могут смело нести свои заявки на ипотечный кредит в Альфа-Банк. Главное — подтвердить свой доход формами бухгалтерской, налоговой отчетности и управленческого учета частных компаний. Много ли найдется таких? Посмотрим. А вот про программы кредитования россиян на покупку дорогостоящего жилья и элитной недвижимости вроде таун-хаусов и говорить не приходится: такая программа есть теперь чуть ли не в каждом банке. Подсадить богатых на крупные кредиты мечтают многие. «Мы — один из лидеров кредитования «элитки», — говорят специалисты ВТБ 24. Получить здесь кредит даже на $3 млн. — не проблема. Правда, ваш доход в этом случае должен составлять не менее $300 тыс.
Но большинство банков делают ставку на обычных граждан. Банк «Возрождение», например, оперативно запустил новый ипотечный продукт — специально для рожениц-2007. Как известно, женщинам, родившим второго ребенка, президент страны обещал по 270 тыс. рублей, которые могут быть потрачены в том числе на погашение ипотечного кредита. Хитроумные специалисты «Возрождения» решили учитывать материнский сертификат (по нему позже можно будет получить деньги) в качестве первоначального взноса либо в качестве дополнительного дохода семьи. Удивительно, как до этого раньше не додумались другие банки — ведь этот сертификат, по сути, гарантия государства!
Что дальше?
Эксперты прогнозируют: в 2007 году конкуренция заставит кредитные организации использовать скоринг (автоматизированное принятие решения о выдаче кредита на основе анкетных данных. — «Карьера») в оценке заемщиков, желающих взять ипотечный кредит. Ранее подобная схема применялась только в потребительском кредитовании, касательно небольших сумм, а если речь шла об ипотеке, оценка и решение были в ведении кредитных специалистов.
Кроме того, в этом году должны появиться и специальные программы, созданные по образу и подобию автокредитования — с выстраиванием целой цепочки из участников процесса. Банки будут тесно сотрудничать с застройщиками, риэлтерами, страховщиками. Также планируется, что будут введены рублевые кредиты с плавающей ставкой и займы на покупку комнаты.
Уверенней банки будут предлагать и продукты по перекредитованию (снижение ставки либо выдача одного кредита для погашения нескольких, но на более льготных условиях) — причем в том же самом банке, чтобы не терять клиента.
Возможно, не за горами и развитие пока еще неизвестного в России продукта — выкупа банками квартир за счет перечисления владельцам ежемесячных платежей. Такая схема, называемая обратной ипотекой, популярна на Западе. Особенно у пожилых людей, испытывающих недостаток средств. Когда такая услуга появится на российском рынке — покажет время.
Авантюризм? Прагматизм!
Так или иначе, ипотека становится чуть ли не единственной возможностью улучшения жилищных условий для большинства россиян. Кстати, относительная стабильность, например, американской экономики базируется в том числе и на доступности жилья — чем больше американцев имеют собственные дома, тем стабильнее экономика, да и политика тоже. Поэтому рост числа домовладений — предмет особой гордости властей США. В 1960–1980-е годы примерно 65% американских семей владели своим жильем, а в последние полтора десятка лет этот показатель вырос до 69,2% — в основном за счет активного развития ипотеки. А теперь и россияне познают вкус жизни в кредит, но в собственном гнездышке. Примерно каждый пятый из моих знакомых уже взял ипотечный кредит. Все это люди, приехавшие в столицу два-три года назад. Вовсе не олигархи — обычный средний класс. Обживаются, делают ремонт, раз в месяц перечисляют взносы в банк — вместо того чтобы платить примерно те же деньги хозяевам снимаемого жилья.
Говорят, ипотека задает тонус жизни, заставляет двигаться по карьерной лестнице. А одной журналистке из Мурманска ипотека помогла даже личную жизнь наладить. Помаялась она несколько лет на съемной квартире, а потом взяла кредит и купила свою. И вскоре замуж вышла — за риэлтера, который ей эту квартиру «сосватал». Теперь живут вместе. При чем тут кредит, спросите вы? Все просто. Говорят, кредиты берут только оптимисты. А долгосрочные кредиты — оптимисты в квадрате. Таким людям всегда везет.
Цифры и факты
Общий объем ипотечных жилищных кредитов, выданных в России в январе–марте 2007 года, на 4% превысил показатель аналогичного периода 2006 года и составил 82,3 млрд. рублей. Специалистам из Министерства регионального развития РФ даже пришлось корректировать показатель по кредитам за год в сторону увеличения — согласно новым планам чиновников, к концу 2007-го банки выдадут ссуд на 250 млрд. рублей. В целом объем ипотеки за I квартал 2007 года вырос на 30% (в начале года ссудная задолженность по ипотеке составляла 233 млрд. рублей, в апреле — уже 289 млрд. рублей).
|
Алтайцы денег не берут
Средневзвешенная ставка по ипотечному кредиту по итогам первого квартала 2007 года составила 14% в рублях и 11% в иностранной валюте. Среди регионов, лидирующих по количеству выданных кредитов, на первом месте Москва (12,6 млрд. руб.). Далее — Тюменская область (5,6 млрд. руб.), Санкт-Петербург (5,5 млрд. руб.). Меньше всего кредитов выдано в Республике Адыгея — 56 млн. руб., Республике Алтай — 30,7 млн. руб., Карачаево-Черкесии — 26,5 млн. руб.
|
Заемщик в разрезе
Компания «ИМА-консалтинг» провела исследование среди москвичей и выяснила: на сегодняшний день ипотечным кредитом воспользовались только 1,4% опрошенных. В течение ближайшего года ипотечный кредит планируют взять 2,5%. Портрет среднестатистического заемщика выглядит следующим образом: возраст — 25–34 года; образование — высшее; семья состоит из двух-четырех человек. Свое материальное положение он оценивает как среднее, общий доход на семью — от 31 до 45 тыс. руб. в месяц. На продукты питания среднестатистический заемщик тратит менее 25% бюджета, в его распоряжении один или несколько автомобилей. Как правило, он занимается предпринимательством или является руководителем, заместителем директора, главным специалистом. Что касается пола: еще год назад процентное соотношение было 55% женщин и 45% мужчин. Сейчас — 40% женщин и 60% — мужчин.
|
|
